认购期长达两年
2020-06-12 09:03
来源:未知
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记者在现场看到,三期即将推出的单位包括73平方米以及134平方米两种户型,带装修售价预计3万元/平方米起,有物业管理人员说:“均价大概在三万五左右。”由于粤垦路附近没有在售的一手住宅,所以很难进行比价,但该楼盘三期被周边密集的住宅包围着,楼距较近,在景观方面明显不如该此前推出的、可西望燕岭公园的一、二期单位,该楼盘在2011年二期单位就卖完,当时的均价为2万元/平方米。在现场,一位来自天河的看房者说,如果单价三万元左右还可以接受,三万五左右就有点偏高了。

按照我国的现行规定,除了基础和主体建筑部分是按住宅的合理使用年限保修之外,住宅其他不同部位的保修年限为2-5年不等。不过,元邦集团当年推出其首个开发楼盘——元邦航空家园时,就推出过“十年保修”承诺,因为该公司是做工程起家,老板对自己的工程质量很自信,这一承诺也确实助其较快地提升了知名度和销售速度。

之前有媒体报道说,在在建的楼宇看到印有“两年原价回购”字样的海报贴在外墙上,但羊城晚报记者到场时,却没有发现这一海报。“有些东西,只可以做但不可以讲的。”一位地产同行说。

当然,这次回购和此前有不同,因为此前选择回购的买家只能一次性付款,而现在开发商给出的条件更宽松,买家可以在两年内分四期付清房款,购房后在一个月和半年内缴付房款30%,一年内和两年内分别缴付房款的20%。

不过,黎文江提醒说,开发商能按原价回购,只是理论上的最佳情况,但具体到退房时资金如何返还,是否有延误,就很难说了。

如果购房者本身由于限购等原因不具备购房资格,那后果可能更为严重,开发商完全可以因为合同的约定不符合现有法律、法规规定为由,申请合同无效,这样消费者只能要回自己原来付出的钱和少量的利息了。

实际上,这并非该楼盘首次推出原价回购措施,在2011年推二期时,就已经试用过此招。记者从现场工作人员处打听到,2010年9月29日“国五条”出台后,很多人因此一下子没了购房资格,为了争取到这一部分的消费者,该盘就回购承诺。“想投资又没有资格买的人可以先买下房子,等升值后内部转名获利,当时有人一下子就买了很多套房子,赚了不少钱。”

“市场上不是有很多买家担心降价吗?我们承诺两年后原价回购,等于让他们打消这个后顾之忧了。”现场的销售人员说。此时,在临时售楼部内,一名穿t恤衫的中年男子正半躺地斜靠在沙发上大声打电话:“我们推出回购措施是很有新闻价值的,我看你们可以做个全版的专题报道了!”从他的言语和神情来看,显然是在跟媒体通电话。

郑文双具体分析了然后有可能出现的情况:房产销售没有在房管局备案,如果有人愿意出更高的价钱,很难保证开发商不会卖给第三人。如果第三人已经对房产进行备案、公示的话,那作为已经登记备案的第三人,其权益会受到保护,而第一个买家即使是自住性质,也将面临无房可用的局面,日后恐怕只能通过诉讼来让开发商补充自己的经济损失了。但是如果找不到开发商、又或者是开发商没有财产可执行,那消费者即使赢了官司也无法得到任何的赔偿。

据了解,早在2012年,广州市国土房管局就表示将严厉打击炒筹转名行为,一经发现将对开发商进行严厉的批评和惩罚。那么这种回购的行为是否涉嫌违规?

“我们和购房者将签署协议,不会在房管局的网站上进行网签,购房者觉得价钱适当的时候,可以将房产交给我们转卖,转卖成功后,只会收取原业主少量的手续费,但不会向购房者收取费用。如果两年后没有合适的转手价,该房产也可以由开发商回购,但是只给本金,不给利息。”现场的销售人员说。

上世纪90年代,返租回报几乎是每一个商铺项目都会采取的销售策略,一是因为靠单打独斗小投资者很难在几年内将商铺整体做旺,而且,非自用型的买家也希望能够获得更为便利的回报。不过,由于之后曾出现过多起开发商不兑现承诺,承诺返还的租金没有继续支付,卖完房子后就跑路的行为,因此该策略后来被明令禁止。不过,如今这一做法近期又再度频现,只是返租资金可能在买房时就一次性扣除。

楼市不景气?那想办法托市又如何。为了让买家加快入市的决心,开发商奇招迭出。除了降价、首付分期之外,近日,广州天河区有楼盘承诺两年内可原价回购。除了这些开发商有心之举,《广州市引进人才入户管理办法实施细则》、以房养老的试点政策也在近日出台,在无意中或多或少地对买家心理构成一定的影响。

2001年前后,当时城启集团旗下的荔港南湾就曾经推出过“无理由退房”活动,非常类似现在的开发商回购承诺。当时荔港南湾所处的南岸路还有发电厂、煤场等存在,居住环境并不理想,楼盘刚开售不久,为了让买家对楼盘有充足的信心,开发商特别推出了无理由退房的促销措施。

房屋已经抵押给他人的情况也类似,若这一抵押是经过备案的,如果未来房产有纠纷,清偿时也会优先给已经登记备案的贷款债权人,开发商有拖欠工程款项的情况也类似,一旦发生法律纠纷,这些房地产企业的债务都是优先让购房者获得清偿的。“只是,扣除了这么多可能的欠款之后,房产的余值还有多少,消费者又有多少保障?”郑文双说。

黄韬说,选择这种做法,其实是属于不想降价又想卖楼的手段,现在估计很难取得良好的销售效果。“成熟的买家都不太欢迎这样的操作模式,还不如直接降价更实际一些。”

据了解,日出·观山是从2009年开始开发,之前已开发两期,现在推出的是第三期三栋两梯四户单位,总货量约200套。“估计会在6月底或7月开盘,如果在6月28日前落筹,还有额外优惠。”现场的销售人员说,

“房价涨还是跌,属于市场行为,不要贪便宜,这样会因小失大,损失更大。”黎文江提醒。

对此,合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江说,因为没看到发展商的合同版本,所以只能提醒消费者,如果合同写的只是回购而不是转名,开发商有可能在法律框架下实现这一行为:“一般的合同会约定,房产的认购期为7天,但类似的合同可以约定,认购期长达两年,这样在理论上合同就可以合法地成立了。而且,现在规定外地人在广州要居住三年后才能买房,这样一来,可能在两年签正式合同之时,这部分买家就有了购房资格,对这一类买家还是有一定吸引力的,对担心楼价下跌的买家同样如此。

“为什么以承诺回购的方式保证房产不降价?其实不就是不想房子降价。”说到近日收到市场关注的住宅回购事件,中原地产项目部总经理黄韬一针见血地说,“其实,类似的销售手法以前也加过,不过多半发生在中小房企或是一些项目公司,大企业一般不会这样,这种企业本身的企业信誉度就相对较低,买家的权益很难受到保障。”

北京大成(广州)律师事务所的郑文双律师说,其最大的风险是在于,很难保证所购房产未来是能切切实实转到买家名下。黄韬也同意这一观点,因为推出此销售措施的本来就不是很知名的大房企,光靠一纸还不知道是否合法的内部合同,很难防止开发商将房子转卖他人,“在我看来,两年后广州房产继续上涨的可能性是很大的,这样消费者的权益就可能更没保障了。”

怕买了房价下跌?没关系,开发商承诺两年后按原价回购。推出“两年后原价回购”的是位于广州天河区粤垦路的日出·观山。但是,该承诺的仅限于没在房管局办理网签的单位。

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